中古住宅購入とリフォーム(リノベーション)する費用は？注意点をご紹介

注意点をご紹介

～中古住宅購入とリフォーム(リノベーション)する費用は？～

一戸建て中古住宅を購入してリフォーム(リノベーション)すると、多くの場合新築を購入するより費用を抑えられます。しかし、中古住宅ならではの注意点があるため、詳細を検討してから購入・工事を進めることが大切です。ここでは、中古住宅を購入してリノベーションする際に気をつけることや必要な費用施工例、利用できる補助金制度や固定資産税の詳細などを解説していきます。

新築と一戸建て中古住宅を購入＆リノベーションの違いとは

新築と一戸建て中古住宅の購入には、主に以下の違いがあります。

• デザイン・レイアウト変更の自由度
• 耐震性・耐火性
• 税制
• 費用

新築では注文住宅や規格住宅の場合、自分の好みに合わせて外装や内装のデザインを決定できます。

ただし、新築でも建売住宅の場合は、間取りやデザインはすでに決まっており、基本的に仕様を選べません。

中古住宅を購入してリノベーションする場合は、既存の住宅に施工を加えるため、ある程度デザインは限られます。
しかし建売新築と比べると、購入費用を抑えられる傾向にあり、こだわりのデザインの反映が可能です。

安全性に関しては、新築ならどの種類の新築住宅でも新しい建材を用意して耐震性や耐火性などを考えて設計するため、丈夫で安全な住宅に仕上がります。

中古住宅も安全性には問題ないものが大半ですが、築年数が古いものの中には耐震性や耐火性で劣るものもあります。
リノベーションで耐震・耐火補強を行うことも考えて、業者に相談してみましょう。

また、新築は購入時の税制優遇が大きいので、固定資産税や不動産取得税などの減税対策も可能です。

一方で中古住宅は、新築よりも購入費用が安い傾向にあります。
令和4年の新築と中古住宅の購入金額は以下の通りです。

• 新築注文住宅・・・平均3,500万円
• 中古住宅・・・平均2,900万円
• リフォーム資金・・・平均201万円

中古住宅は新築住宅よりも300〜500万程度安く購入できます。
新築住宅の場合は加えて土地の購入費も必要なため、さらに数百万〜数千万円の用意が必要です。

費用を抑えたい方は、まず中古住宅のリノベーションを考えてみると良いでしょう。
中古住宅を購入してリノベーションをするメリット・デメリットは、次の章で解説します。

中古住宅を購入してリノベーションするメリット

中古住宅を購入してリノベーションすると、主に次の4つのメリットがあります。

• 『メリット①』新築住宅よりも費用を抑えられる
• 『メリット②』好みの間取りや内装にできる
• 『メリット③』物件が豊富で立地の良い場所を押さえやすい
• 『メリット④』周辺の環境や物件を事前に確認できる

『メリット①』新築住宅よりも費用を抑えられる

中古住宅は、物件購入費とリノベーション費を合わせても基本的に新築より安価です。

住宅の価格は築年数に比例して下がるため、一般的には築年数が古いほど安く購入できます。
また、内装や外装を大規模に作り変えるフルリノベーションであっても、相場は500万円～1,000万円程度です。

令和4年は、新築注文住宅が平均3,500万円、中古住宅は平均2,900万円で購入されています。
リフォーム資金は平均201万円となっています。

したがって、新築住宅の購入費や建築費と比べると、中古住宅をリノベーションしたほうが安くなる傾向があります。

『メリット②』好みの間取りや内装にできる

中古住宅であってもリノベーションをすることで、間取りや内装などにこだわりを反映した自分らしい住まいが作れます。

新築の場合、建売住宅ならカスタマイズはほぼできません。
また、注文住宅の場合は高額になることがほとんどです。

リノベーションをすることで、新築よりも安い価格で唯一無二の住まいが作れます♪

『メリット③』物件が豊富で立地の良い場所を押さえやすい

新築住宅の物件数は比較的少なく、希望通りのエリアや環境を見つけるのは困難です。

一方、中古住宅は物件が豊富で、立地や広さなど理想の条件に合わせて選べます。
また、リノベーションを前提にしていれば、間取りやデザインに不満があっても、購入後に思い通りに変更できます。

『メリット④』周辺の環境や物件を事前に確認できる

中古住宅の場合すでに家が建っているため、購入前に内見が可能です。
周辺環境や生活の利便性、部屋ごとの日のあたり方などを事前に確認できます。

実際に物件を見ることで、土地だけを見るよりも具体的に近所の雰囲気や生活のしやすさなどのイメージができるでしょう。
しっかり吟味してから購入することで、入居前後の理想と現実のギャップを小さくできます。

中古住宅を購入してリノベーションするデメリット

中古住宅にはメリットだけではなく、デメリットもあります。

ここからは、中古住宅を購入してリノベーションするデメリットを3つご紹介します。

• 『デメリット①』構造部分が老朽化していても確認しにくい
• 『デメリット②』メンテナンス費用を貯蓄する必要がある
• 『デメリット③』住宅ローン審査が厳しい

『デメリット①』構造部分が老朽化していても確認しにくい

家の基礎部分や柱、梁などの構造部分はリノベーションでは変えられません。
築年数の古い中古住宅は構造部分が老朽化している可能性があり、単にリノベーションをするだけでは安全性に不安が残ります。

購入する前に売り主に相談し、専門家による住宅診断(インスペクション)をしてもらい、必要であれば修繕や補強をするなどの対策が必要です。

住宅診断は、要望があれば必ず対応することが不動産会社に対して義務化されています。

『デメリット②』メンテナンス費用を貯蓄する必要がある

新築住宅は、築10年のタイミングで外壁や水回りなどのメンテナンスが必要です。
一方、中古住宅の場合は築年数や前回点検・修理した時期によってメンテナンスが必要なタイミングが変わります。

場合によっては引越し直後にメンテナンスが必要になることもあるので、あらかじめ費用を用意しておいたり、計画的に貯蓄したりすることが大切です。

『デメリット③』住宅ローン審査が厳しい

中古住宅は新築住宅よりも建物価値が低く、担保力が低いので融資物件の売却による貸付金の回収が期待できず、住宅ローンの審査が厳しい傾向にあります。

審査に通らない可能性も考えて、住宅ローン前提ではなく、自己資金をなるべく多く用意しておく必要があります。

一戸建て中古住宅を購入する時に注意するポイント

中古住宅を購入する際に気を付けたいポイントについて確認しておきましょう。

1. 「ラーメン構造」や「木造軸組工法」の住宅を選ぶ
2. 再建築不可物件は住宅ローンが通りにくいので選ばない
3. 2000年前後に建てられた物件は耐震性などをよく確認する
4. 瑕疵保険に加入しているか確認する
5. 不安なときはインスペクション(住宅診断)を実施する

①「ラーメン構造」や「木造軸組工法」の住宅を選ぶ

まず間取り変更をしたい場合には、住宅の工法・構造をチェックすることが重要です。

以下の内、「△」の場合は、壁や面で建物を支えているため、撤去できない壁が多く、好みの間取りにできないことがほとんどです。
一方「○」の場合は、建物を支えているのは柱や梁であるため壁の移動がしやすく、間取り変更の自由度が高いので、大規模なリノベーションに向いていると言えます。

【一戸建ての場合】

木造軸組工法	○
ツーバイフォー(2×4)	△
RC(鉄筋コンクリート)造	ラーメン構造○ 壁式構造△
プレハブ工法	鉄骨系○ 木質系△ コンクリート系△

気に入った住宅で希望の間取りにできるかどうか不安な場合は、物件を正式契約する前に、リノベーション会社の担当者にも調査してもらうと◎

②再建築不可物件は住宅ローンが通りにくいので選ばない

「再建築不可物件」とは、簡単に言えば「建て替えができない物件」のことです。
主に、建築基準法や都市計画法などの改正前に建設された住宅に、多く見られます。

リノベーション工事は可能ですが、現行の法律上、火事や老朽化などで建て直したくなった場合に、対応できないリスクがあります。

また住宅ローンを利用したい場合には「再建築不可物件」は基本的に審査が通りにくいため、購入するのは避けましょう。

③2000年前後に建てられた物件は耐震性などをよく確認する

住宅の築年数によって、必要となる工事や、利用できる減税制度が左右されてしまう場合もあります。
「耐震性を確保できているか」などの条件を満たさないと利用できないことが多いため、注意しましょう。

ちなみに、2000年以降に建てられた住宅であれば、物件購入費は高額になりやすいですが、その分、耐震性や断熱性能が全体的に高く、住みやすい環境が確保されている可能性が高いです。
「24時間換気システム」も設置されている建物なら、湿気やカビなどの不安も少ないでしょう。

④瑕疵保険に加入しているか確認する

中古住宅の引き渡し時に、万一雨漏りなどの瑕疵(欠陥)があった場合には、売主である不動産業者などから保証を受けられるのが基本です。

こういった瑕疵を保証する「瑕疵担保責任」の期間は、新築であれば10年ですが、中古住宅の場合は、法人(不動産会社)なら2年、個人の売主なら3ヶ月間程度と短い場合がほとんどです。

しかし、中古住宅の検査と保証がセットになった「既存住宅瑕疵保険」に加入している事業者から住宅を購入すると、保証期間は物件の引き渡しから最長5年間になります。

「インスペクション(住宅診断)」も実施されるので、入居前に建物の劣化具合を把握できるというメリットもあります。
前述したように「住宅ローン減税」も利用しやすくなります。

ただし一般的な「既存住宅瑕疵保険」では、建物の引き渡し後にリフォーム・リノベーションをしてしまうと、工事した箇所は保険の対象外となってしまいます。
そこで「引き渡し後リフォーム型の既存住宅瑕疵保険」の活用をおすすめします。
こちらであれば、物件の瑕疵、およびリノベーション工事をした部分の瑕疵も、最大5年間保証されます。

築年数にもよるとは思いますが、中古住宅を選ぶ際には「既存住宅瑕疵保険」に加入している物件にしたいかどうかも考えておくと良いでしょう。

なお「瑕疵保険」に加入できるのは、物件の「買主」ではなく「売主」です。
すでに保険加入している事業者から購入すると確実ですが、保険未加入の宅建業者と取引したい場合には、瑕疵保険へ加入してもらえるか確認してみましょう。

⑤不安なときはインスペクション(住宅診断)を実施する

購入したい物件の劣化具合や性能がどの程度か心配な方は「インスペクション(住宅診断)」を実施しておくと良いですね。
(前述した通り「既存住宅瑕疵保険」に加入していればインスペクションは実施されますが、すべての部位が保険の範囲内とは限りません。)

インスペクションでは、不動産と建築いずれの知識もある第三者から、希望のリノベーションに適した物件であるかどうかアドバイスしてもらうことができます。

なお2018年4月から、中古物件の販売者にはインスペクションの説明が義務化されています。
つまり、インスペクションを行うかどうかは任意ですが、インスペクションの概要の説明は、物件購入前に必ず行われます。
また、すでにインスペクションが実施されている物件であれば、診断結果の詳細を聞くことができます。

自費でインスペクションを行う場合の費用相場は、5～10万円前後です。
物件の劣化具合や性能が気になる方は検討してみましょう。

中古住宅リノベーションで使える住宅ローン・減税・補助金制度

「中古物件の購入」と「リノベーション工事」それぞれに費用がかかりますが、活用しやすいローンや、補助金・減税制度もたくさんあります。

国土交通省の調査によると、2021年度に中古住宅を取得した世帯において、住宅ローンがあると回答した世帯の割合、および返済期間の平均は、以下の通りでした。

購入した物件	住宅ローンありと回答	返済期間
中古一戸建て	55.2% (無回答22.1％)	29.2年

さらに住宅ローンを有する世帯のうち、住宅ローン減税制度の適用を受ける方(＝受ける予定の方も含む)の割合は、中古一戸建て購入世帯の場合70.0%という調査結果が報告されています。

半数以上のご家庭が、ローンや減税制度を活用していると言えます。
皆さんも安心して、利用なさってくださいね。

それではここから、知っておくと役立つ「ローン」や「減税制度」の主な種類について、紹介していきます。

住宅ローン/リフォームローン/一体型ローン

ローンには、主に3種類あります。

1. 住宅購入費のための『住宅ローン』
2. リノベーション工事費のための『リフォームローン』
3. 住宅購入費と工事費、両方のために借入可能な『リフォーム一体型住宅ローン』

『住宅ローン』と『リフォーム一体型住宅ローン』は、融資目的が異なる程度で、借入可能な金額などの条件は一緒です。

金融機関によって差はありますが『リフォームローン』との主な違いは、以下の通りです。

	住宅ローン/一体型ローン	リフォームローン
審査期間	2週間～1ヵ月	最短で1日～1週間
借入金額の上限	5,000万～1億円	500～1,000万円
借入可能な期間	最長35年	最長10～15年
金利相場	約1～2％	約2～5％

これから物件を購入されるのであれば、住宅購入費もリノベーション工事費も同時に借入可能な「一体型ローン」がおすすめです。
現在、返済中の住宅ローンが残っている場合には「一体型ローン」や「リフォームローン」に借り換えることも可能です。

ただし、申し込み時には工事プランをある程度決めておかなくてはいけない場合が多いので、並行してリノベーション会社とも打ち合わせしておきましょう。

主な減税制度

減税制度は、名称が似ているものが多く、内容を混同してしまいがちです。
以下の違いに気を付けながら、適したものを活用するとよいでしょう。

• 住宅購入する場合/リノベーションする場合、それぞれ使えるのはどの制度か
• 減税対象になるのはなにか(譲与税or所得税or固定資産税)
• 控除額の割合はいくらか
• 基準になるのは、ローン残高か、工事費か

2022年9月現在、中古住宅の購入やリノベーション工事に適した減税制度には、主に以下のものがあります。

上記の通り、耐震改修など特定の工事費用のみ対象となる場合が多いです。
知識があるリノベーション会社に、減税対策しやすいプランを提案してもらうことをおすすめします。

▼リフォーム減税の種類や対象になる工事は？

主な補助金制度

補助金制度としては、中古住宅の購入時に受給できる「すまい給付金」や、高性能な長期優良住宅へリノベーションする際に対象となる「長期優良住宅リフォーム推進事業」などがあります。

上述したものは全国共通の制度の一例です。

このほか、バリアフリー工事に適用できる「介護保険」や、子育て世帯などのために自治体が用意している補助金制度なども多数あります。

中古住宅リノベーション後の固定資産税

住宅は購入して終わりではなく、1年に1回固定資産税などの税金の支払いもあります。ここでは、リノベーションした中古住宅の固定資産税について次の4つの点から解説します。

• 固定資産税とは
• 固定資産税が変わらないケース
• 固定資産税が上がるケース
• 固定資産税が下がるケース

固定資産税とは

固定資産税とは、住宅などの建物や土地、償却資産といった固定資産税に対してかかる地方税のことです。

建物や土地のある市町村に対して毎年1月1日に支払います。

固定資産税は、

固定資産税=課税標準額×標準税率(1.4％)

この計算式にもとづいて金額が決定されます。

課税標準額は固定資産税評価額を元に決められ、3年に1度評価替えが行われます。

標準税率は自治体により異なります。

中古住宅を購入しリノベーションすると、固定資産税の額が変わる可能性があります。

固定資産税が変わらないケース

住宅の劣化に伴い部分的にリノベーションが必要な場合は、固定資産税は変わりません。

たとえば、外壁の劣化を補修するための塗装工事、水廻りの設備の交換などが当てはまります。

自然な経年劣化による補修を目的としたリノベーションは、固定資産税に影響しないのです。

固定資産税が上がるケース

一方で、以下の「建築確認申請」や「不動産登記の変更」が必要になる場合には、固定資産税が上がります。

1. 床面積が増える
2. 住宅の使用用途が変わる
3. 主要構造部に手を加える

床面積が増えるリノベーションとは、たとえば1階建てから2階建てに増築したり、サンルームを作ったりすることです。

住宅の使用用途が変わるリノベーションには、「住居から店舗に変更する」「事務所に変更する」などが当てはまります。

主要構造部の手を加えるリノベーションとは、以下の部分に手を加えるリノベーションの事です。

• 柱
• 壁
• 床
• 屋根
• 梁
• 階段

以上のリノベーションを行った場合、固定資産税は高くなります。

固定資産税が下がるケース

建物と土地、それぞれに固定資産税が発生します。

しかし、建物に関しては築年数が経過することで評価額が落ち、固定資産税が下がっていきます。

また、固定資産税は建物の延べ面積によって決まってきますので、もし不要なスペースがある場合は減築リフォームをすると固定資産税を減らすことができます。

すでにご紹介した減税制度を利用することで、1年度分ではありますが固定資産税を減額できます。

対象工事(耐震・バリアフリー・省エネなど)を行う場合はぜひ検討してみましょう。

中古住宅リノベーションの失敗・後悔とその対策

中古住宅リノベーションは、事前の準備に不足があると後悔する可能性があります。
ここでは、中古住宅リノベーションで失敗・後悔する例と、その対策をご紹介します。

• 引っ越し後に設備が壊れた
• 家の中が夏は暑く冬は寒い
• 購入からリノベまでトータルの予算が足りなくなった
• 近隣住民とトラブルになった

引っ越し後に設備が壊れた

中古住宅の設備は購入前には使えていても、引越し後に壊れることがあります。
エアコンや給湯器、水回りの設備などは、リノベーション時に一緒に交換するか、壊れることを前提に修理費用を準備しておきましょう。

引っ越す前になるべく各設備の使用年数を確認しておくことも大切です。

家の中が夏は暑く冬は寒い

築年数が古い物件は、断熱性が低いことがあります。
工事前に施工会社に現状を確認してもらい、必要であれば窓をペアガラスにしてもらったり、壁や床に断熱材を入れてもらったりしてください。

遮熱工事や断熱工事も考慮して、予算を組み立てましょう。

購入からリノベまでトータルの予算が足りなくなった

理想通りの物件を購入した結果、中古住宅の購入費用が予定よりも高くなり、リノベーション費用が足りなくなることがあります。

または、こだわりを詰め込んでリノベーションした結果、リノベーション費用が予定より高くなることもあります。

自分の予算と購入費用・リノベーション費用を把握して、計画的に進めましょう。

近隣住民とトラブルになった

リノベーション工事の最中や引越し後に、騒音や近所のルール違反により近隣住民とトラブルになることもあります。

良好な関係を作れるよう、工事前や引越し後には必ず挨拶に周りましょう。

また、内見の段階で曜日や時間帯を変えて近所を視察すれば、トラブルへと発展しそうな点に事前に気付いて対策ができます。

これらの失敗しやすいポイントを把握したうえで業者に相談することで、トラブルを回避しやすくなり満足度の高いリノベーションができるでしょう。

この記事の要点まとめ

◎新築を購入するのと、中古一戸建てを購入しリフォームするのにはどんな違いが？

　デザイン・レイアウト変更の自由度や費用などの違いがあります。

◎一戸建て中古住宅を購入し中古住宅のムするとどれくらいの費用がかかる？

　2021年度の調査によると、中古住宅の購入資金の平均は2,959万円です。2LDK～3LDKくらいの住宅でリフォームを行う場合、さらに600～1,000万ほど　　かかります。

◎中古住宅購入＆リノベーションする際には、どのようなローン・減税・補助金制度については、リノベーション業者によっては、手続きなどもサポートしてくれる場合がありますので、あわせて相談してみるとスムーズでしょう。

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